La sous-location sans l'accord d'un propriétaire

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez connaître quelles sont les règlementations applicables à la sous-location et les moyens de s'en prémunir ? Voici quelques éléments de réponse.

Qu'est-ce que la sous location ?

La sous-location consiste à mettre en location tout ou partie du logement dont on est locataire.

Peut-on sous-louer un appartement et quelles sont les conditions ?

S'il est possible de sous-louer un appartement, ce processus est toutefois réglementé.

Premièrement, le locataire doit obtenir l'accord écrit du propriétaire sur :

• La possibilité de sous-louer ;
• Le montant du loyer pour la sous-location (1).

Deuxièmement, une fois que le locataire a obtenu l'autorisation écrite du propriétaire, il doit transmettre cette dernière au sous-locataire, ainsi que la copie de son bail en cours.

Toutefois, la durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle du bail du locataire. De cette façon, si le bail du locataire prend fin, le sous-locataire n'a aucun droit vis-à-vis du propriétaire, ni aucun titre d'occupation pour le logement.

Quels sont les éléments devant être mentionnés dans un contrat de sous-location ?

Un bail de sous-location doit mentionner les clauses suivantes :

• Le prix du loyer ;
• La date de prise d’effet et de fin de bail de sous-location ;
• La date de paiement du loyer ;
• Les charges locatives ;
• La définition précise du logement sous-loué: nombre de pièces, équipements, pièces annexes comme un parking, un garage etc. ;
• Le montant du dépôt de garantie qui doit correspondre au maximum à un mois de loyer pour une location non meublée, et à 2 mois de loyer dans le cas d’une location meublée.
  

Quels sont les risques de sous-louer son appartement de façon illégale ?

Si le cadre n'est pas respecté, le locataire s'expose à plusieurs conséquences car la sous-location sera considérée comme illicite.;

Tout d'abord, il risque la résiliation de son bail, ainsi que du bail illégal du sous-locataire.

De plus, le locataire pourra être condamné à verser au propriétaire :

• Le montant des sous-loyers perçus ;
• Des dommages et intérêts en cas de préjudice.

Comment dénoncer un locataire faisant de la sous-location ?

Si le propriétaire du logement soupçonne que son locataire a sous-loué son appartement sans son autorisation, il devra être en mesure de le prouver.

Pour cela il peut se baser sur un faisceau d'indice :

• Un nouveau nom ajouté sur la boîte aux lettres ;
• Témoignages des voisins qui ont constaté un nouvel occupant dans les lieux ;
• Petites annonces sur des sites de location ou autres.

L'étape la plus difficile pour le propriétaire est de prouver que le locataire perçoit un salaire en contrepartie financière. En effet, si le locataire ne perçoit pas de sous-loyers alors il pourrait s'agir d'un hébergement. L'hébergement, qui se fait à titre gratuit, est quant à lui autorisé.

Une fois qu'il a recueilli suffisamment d'éléments, le propriétaire doit respecter plusieurs étapes :

• Dans un premier temps, il doit envoyer une lettre de sommation au locataire afin de lui rappeler ses obligations de respecter le contrat de location et lui demander de cesser la sous-location illégale. Il peut également faire appel à un huissier de justice pour constater les manquements du locataire ;
• Dans un second temps, si le locataire ne répond pas et ne cesse pas ses agissements fautifs, le propriétaire peut saisir le Tribunal judiciaire pour mettre fin au contrat de bail et faire expulser le locataire, à condition d’apporter la preuve de la sous-location irrégulière ;
• Enfin s'il souhaite, le propriétaire a la possibilité de demander des dommages intérêts à son locataire en saisissant le Tribunal judiciaire.

Comment fonctionne airbnb pour les propriétaires et les locataires et comment louer un appartement sur airbnb ?

Concernant la location d'un logement sur airbnb, il existe deux règles différentes :

• Un logement principal : Il est possible de louer son logement principal, mais sans dépasser 120 jours par an (soit 4 mois) ;
• Résidence secondaire : les locations saisonnières peuvent dépasser la limite des 120 jours. Cependant, le loueur doit procéder à une déclaration à la mairie pour une résidence secondaire. Attention dans certaines villes considérées comme étant une zone tendue, comme Paris ou Bordeaux, il est nécessaire de faire une demande d’autorisation de changement d’usage.

Si le locataire souhaite sous-louer son airbnb alors il devra suivre la procédure décrite ci-dessus.

Sources :

(1) Article 8 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

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